Πώς φορολογούνται επικαρπία και ψιλή κυριότητα στις μεταβιβάσεις ακινήτων

2026-03-11 - 04:57

Το πλαίσιο φορολόγησης της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας στις μεταβιβάσεις ακινήτων αποσαφηνίζει με νέα εγκύκλιο η ΑΑΔΕ, παρέχοντας οδηγίες για τον τρόπο υπολογισμού της αξίας των εμπράγματων δικαιωμάτων, τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης καθώς και τον υπόχρεο καταβολής του φόρου. Στην εγκύκλιο διευκρινίζεται ότι για φορολογικούς σκοπούς η αξία της επικαρπίας προσδιορίζεται κυρίως με βάση την ηλικία του επικαρπωτή. Όσο μικρότερη είναι η ηλικία του επικαρπωτή, τόσο μεγαλύτερο ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας θεωρείται ότι αντιστοιχεί στην επικαρπία. Ειδικότερα, όταν ο επικαρπωτής είναι έως 20 ετών, η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται στο 80% της αξίας της πλήρους κυριότητας. Αντίθετα, στις περιπτώσεις όπου ο επικαρπωτής είναι άνω των 80 ετών, η αξία της επικαρπίας περιορίζεται στο 10% της αξίας της πλήρους κυριότητας. Παράλληλα, η εγκύκλιος παρέχει οδηγίες και για τις περιπτώσεις επικαρπίας ορισμένου χρόνου. Στις περιπτώσεις αυτές, η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται σε εικοστά της αξίας της πλήρους κυριότητας, δηλαδή αντιστοιχεί στο 1/20 της αξίας για κάθε έτος