Διάσωση πρώτης κατοικίας μέσω… ρευστοποιήσεων – Ποιες είναι οι κρίσιμες αλλαγές στο εξωδικαστικό
2026-03-20 - 14:02
Τη δυνατότητα διάσωσης της πρώτης κατοικίας μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού, ρευστοποιώντας δευτερεύοντα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, όπως π.χ. εξοχικές κατοικίες, προβλέπουν οι αλλαγές που θα φέρει το αμέσως επόμενο διάστημα το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Οπως εξήγγειλε ο υπουργός Κυριάκος Πιερρακάκης, πρόκειται για μια πολύ σημαντική αλλαγή στον εξωδικαστικό μηχανισμό καθώς με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα στους οφειλέτες, εφόσον το επιλέξουν, να διασώσουν με ταχύτερες διαδικασίες την κύρια κατοικία τους πετυχαίνοντας μεγαλύτερο κούρεμα της οφειλής και άρα χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, και έτσι οι πιστωτές να ικανοποιηθούν ταχύτερα μέσω της ρευστοποίησης της δευτερεύουσας περιουσίας. Οπως εξηγούσαν στελέχη του χρηματοοικονομικού κλάδου, ο αλγόριθμος του Εξωδικαστικού λαμβάνει υπόψη το σύνολο της αξίας της ακίνητης περιουσίας και αυτό, σε πολλές περιπτώσεις, οδηγούσε σε ρυθμίσεις σχεδόν μη ρεαλιστικές για κάποιον που ήθελε κατά κύριο λόγο να σώσει την κύρια κατοικία του. Για παράδειγμα, ένας οφειλέτης είχε ένα στεγαστικό δάνειο 150.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 100.000 ευρώ και μια εξοχική κατοικία 100.000 ευρώ. Ετσι, για την παραγωγή ρύθμισης λαμβάνεται υπόψη αξία περιουσίας 200.000 ευρώ έναντι οφειλής 150.000 ευρώ και άρα δεν προβλέπεται κούρεμα. Με την προωθούμενη αλλαγή, ο οφειλέτης θα μπορεί να επιλέξει τον «διαχωρισμό» της περιουσίας του και να διασώσει την πρώτη κατοικία, με βιώσιμη λύση – ρύθμιση, ρευστοποιώντας ταυτόχρονα δευτερεύοντα ακίνητα. Με βάση το παραπάνω παράδειγμα, η οφειλή στεγαστικού δανείου μπορεί – βάσει και των εισοδημάτων – να κουρευτεί μέχρι το ύψος της αξίας της πρώτης κατοικίας και η εξοχική κατοικία να ρευστοποιηθεί μέσω του e-auction. Στην περίπτωση που το εκπλειστηρίασμα είναι μεγαλύτερο από την απαίτηση του πιστωτή, τότε η διαφορά μένει, φυσικά, στον οφειλέτη. Σε κάθε περίπτωση ο οφειλέτης που προσφεύγει στον Εξωδικαστικό θα έχει τη δυνατότητα να απορρίψει την πρόταση – ρύθμιση που θα παράγεται από τον αλγόριθμο. Εφόσον την αποδεχτεί, θα συντάσσεται η σύμβαση αναδιάρθρωσης με τα ανωτέρω χαρακτηριστικά (δόση προς διάσωση της κύριας κατοικίας, εφόσον τηρηθεί, και εκποίηση λοιπών ακινήτων). Ο νόμος Κατσέλη Η διάσωση της πρώτης κατοικίας, με κούρεμα της οφειλής και ρευστοποίηση της δευτερεύουσας περιουσίας, προβλεπόταν από τον νόμο Κατσέλη (αν και πολλές σχετικές δικαστικές αποφάσεις δεν έχουν εκτελεστεί σε ό,τι αφορά αυτό το σκέλος). Ουσιαστικά, η ανανέωση του Εξωδικαστικού αφορά όσους δανειολήπτες έχουν ως προτεραιότητα τη διάσωση της πρώτης τους κατοικίας. Ωστόσο, αυτό συνεπάγεται «λευκή επιταγή» για τη ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων τους μέσω πλειστηριασμού, και επομένως σε τιμή που ενδεχομένως να μην ικανοποιεί τις προσδοκίες του οφειλέτη. Ο Εξωδικαστικός έχει αναδειχθεί ως το κορυφαίο εργαλείο για την απομείωση του δυσθεώρητου ληξιπρόθεσμου ιδιωτικού χρέους προς χρηματοπιστωτικούς φορείς, που υπολογίζεται σήμερα γύρω στα 86 δισ. ευρώ (80 δισ. ευρώ στους servicers και ακόμα 6 δισ. ευρώ στις τράπεζες).